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A corta distancia

Por James C. Smalley

El rol del seguro del propietario en la interfaz de zonas urbanas/forestales
Breve introducción a los seguros1
El seguro de la propiedad es una de las instituciones de negocio básicas de la nación. Directa o indirectamente, afecta a cada individuo y a cada negocio sobre la tierra. Se ha transformado en parte de cada género de la civilización y cultura norteamericanas y es virtualmetne indispensable para nuestro sistema económico actual.

La razón para cualquier tipo de seguro radica en el simple hecho de que lo más seguro que confronta a individuos y a las instituciones, es la incertidumbre. Nadie puede escapar de la exposición constante a una variedad de peligros. Cada día nos enfrentamos a la posibilidad de que algo inesperado pueda perturbar la rutina normal de nuestra vida. Fuertes vientos pueden dañar nuestros hogares. Ladrones pueden despojarnos de nuestras más valiosas posesiones. Podemos ser hospitalizados por accidentes serios. Un incendio puede destruir nuestras pertenencias, automóviles, o vestimenta. El problema de tratar con estos peligros constantes y sus potenciales daños es uno de los factores más importantes de la vida moderna.

Peligros individuales vs grupales
Todos nosotros enfrentamos dos tipos principales de peligros – peligros grupales y peligros individuales. Los peligros grupales son aquellos sobre los que prácticamente no tenemos control. Un ataque terrorista y sus consecuencias, por ejemplo, presentan un peligro grupal que puede afectarnos a todos nosotros seriamente, pero existe poco que nosotros, como individuos, podamos hacer al respecto. Ni podemos hacer nada para prevenir tormentas de viento, de polvo, sequías, huracanes, o incendios destructivos.

Los peligros individuales son esencialmente personales. Como individuos, tenemos algún grado de control sobre su origen. Por ejemplo, el peligro de pérdida como resultado de un incendio es un peligro individual. Al observar las reglas simples de prevención de incendios, el propietario de los bienes puede hacer mucho para reducir y controlar los riesgos de incendio, ya sea dentro o fuera del hogar.

Peligro de incendio
Por ejemplo considere el peligro constante de incendio. Si consideramos el incendio familiar que destruye un solo hogar o el evento de propagación de un incendio destructivo que puede destruir cientos de hogares, la pregunta central permanence: ¿Qué puede hacer una persona respecto de este peligro?

La respuesta yace en una de estas tres posibilidades: Primero, un individuo podría elegir no hacer nada. Pero eso podría resultar en un negocio arriesgado demasiado costoso y sería evadir el problema, no resolverlo.

Segundo, él o ella podría decidir crear y formar fondos de reserva para prepararse para el impacto financiero de una posible pérdida por incendio. En el siglo 21, esto puede significar un monto considerable de reservas en efectivo, y este método podría ser satisfactorio si no ocurre una pérdida inmediata. Pero no existe garantía que el propietario de los bienes vaya a ser tan afortunado. Aún si fuera posible establecer una reserva financiera adecuada, al individuo se le impondrían impedimentos al tener que mantener los ahorros inmovilizados en esta manera.

Tercero, el problema puede ser manejado más apropiadamente por medio de una alternativa más convencional – una combinación de análisis de riesgo y protección de seguro. El individuo podría proceder a manejar los peligros a su propiedad en la siguiente manera:

  1. Examinar los riesgos. El individuo puede examinar los riesgos a los que él o ella está expuesto/a. “¿Existe una posibilidad de pérdida por incendio, incendio destructivo, vendaval, granizo, explosión, y así sucesivamente?” Este examen debería determinar cada posibilidad de una pérdida mayor.
  2. Reducir/eliminar causas. Los riesgos examinados y evaluados, él/ella puedereducir o eliminar las causas obvias de pérdida. Por ejemplo, si el propietario de los bienes ha sido descuidado al manipular materiales inflamables, él/ella puede reducir el riesgo de un incendio arrasador al instalar contenedores especiales en donde almacenar pinturas, aceites volatiles, y productos similares. (Naturalmente, uno no debería detenerse después de eliminar tan obvia causa de pérdida pero debería continuar evaluando y removiendo cada peligro posible de incendio en su propiedad).
  3. Adquirir un seguro contra incendio. Aún luego de que el propietario haya evaluado los riesgos, reducido algunos, y eliminado otros, permanece un mínimo irreducible de riesgo sobre el que él/ella no tiene control. El individuo, por ejemplo, no tiene control sobre un incendio que se origina en la casa de un vecino y se propaga por toda la comunidad. Por lo tanto, ya que la posibilidad de pérdida debido a un incendio nunca puede ser eliminada por completo, se vuelve necesario un tercer paso para tratar con peligros a la propiedad.
  4. Transfiera el riesgo. El individuo puede transferir la posibilidad restante de pérdida a un tenedor de riesgo profesional – una compañía de seguros – al adquirir una póliza de seguro contra incendio.

Las operaciones que hacen posible que una compañía de seguro transforme este trozo de papel denominado póliza en pagos de dinero cuando ocurren las pérdidas representan uno de los aspectos más interesantes de las expectativas y suposiciones públicas acerca de los seguros.

Cómo se determinan las primas de seguros 
El elemento más importante para el asegurado es la seguridad detrás de su póliza. Por lo tanto, el uso que la compañía le da al dinero que recibe es vital para cualquier propietario de bienes que busca protección.

El monto de la prima se determina al multiplicar el monto del seguro en cuestión por la tasa apropiada. Una tasa de seguro es el costo de una unidad de seguro y la unidad de seguro generalmente utilizada en seguros de bienes es un monto normal de protección por un período de un año (por ej. $100, $1,000, $10,000). 

Brevemente, el factor fundamental es la expectativa de pérdida. Las estimaciones de expectativa de pérdida comienzan con tres fundamentos:

  1. Experiencia previa en el manejo de riesgos similares.
  2. La clase de material de construcción utilizado y el tipo de construcción involucrada, la ocupación y los peligros asociados con la ocupación.
  3. El alcance y la eficiencia de los servicios públicos (es decir, departamento de bomberos) y de los servicios privados de protección contra incendios (es decir, rociadores automáticos contra incendios, extintores de incendio, alarmas de humo), incluyendo la adecuación del suministro de agua de la comunidad.

El uso al que puede servir el edificio, su proximidad con otros edificios a los que el incendio se podría propagar, y una cantidad de otros factores también tienen una importancia considerable sobre las tasas de los seguros. Las características climáticas y otras también varían entre estados. Las tasas en cada territorio por lo general son establecidas por organizaciones especiales que han tenido largos años de experiencia estudiando justamente tales problemas.

El dinero recibido por la compañía es empleado de varias maneras. Primero, por supuesto, se debe cumplir con las pérdidas incurridas bajo las pólizas emitidas por la compañía. Muchos tipos de impuestos y honorarios se deben reservar para las autoridades municipales, estatales y federales. Además, existen gastos para las actividades de prevención de incendios, evaluaciones de la propiedad, y el mantenimiento de las organizaciones de clasificación e ingeniería.

La naturaleza del negocio del seguro y las leyes de varios estados requieren que las compañías establezcan varios fondos de reserva con los que hacer frente a eventos imprevistos así como también esperados.

La ley de los grandes números 
Los cimientos sobre los que descansa el seguro es la ley de los grandes números,también conocida como la ley de la probabilidad. La experiencia ha demostrado que una cierta cantidad entre un grupo dado de propiedades probablemente será destruida por un incendio u otros peligros. Cuanto más grande es el grupo de propiedades individuales expuestas a la posibilidad de pérdida, más grande es la exactitud con la que se puede predecir la cantidad aproximada de pérdidas futuras.

Se puede demostrar este principio por la simple operación de lanzar al aire una moneda. Si la echa suficiente tiempo, el resultado será una cantidad igual de “caras” o “cruces”. Si solo lo intenta diez veces, es probable que el resultado sea mucho menos preciso que si trata cientos o miles de veces. Sin embargo, en ningún momento del experimento podrá predecir definitivamente si aparecerá “cara” o “cruz” en cualquiera de los lanzamientos.

Similarmente, en el seguro de la propiedad, nadie puede predecir qué propiedad será destruída. Pero los profesionales del seguro conocen por su experiencia que si emiten pólizas que cubren un grupo suficientemente grande de propiedades, pueden estimar exáctamente la cantidad y monto de pérdidas que pagarán normalmente. Por lo tanto, pueden cubrir las pérdidas y los costos operativos. Este hecho explica por qué una compañía de seguros puede prometer pagar una suma de dinero relativamente elevada en el caso de pérdida aunque el asegurado haya pagado una suma comparativamente pequeña a la compañía por tomar el riesgo.

Las herramientas que podrían permitir un análisis costo-beneficio como resultado de una probabilidad matemática calculable de un evento de incendio destructivo y daños no están disponibles. La razón es la falta de largo plazo y los datos insuficientes. Si por ejemplo los desastres de incendio destructivo fueran numerosos y severos como los desastres de huracanes, las compañías de seguro estarían ajustando las tasas basadas en la ubicación, valores en riesgo, probabilidades y extension de pérdida relativa a las medidas de mitigación previa al desastre, y otros análisis.

Se puede definir al seguro como el medio simple por el que individuos pueden transferir sus posibilidades de pérdida a una organziación profesional tenedora del riesgo. El seguro reemplaza el costo incierto de una pérdida posible; el pequeño costo inevitable de la protección contra la pérdida.

El desarrollo de la industria del seguro de la propiedad que actualmente ayuda a salvaguardar vidas y propiedad, ha sido gradual y progresivo. El sistema a través del que las compañías de seguro deben trabajar puede ser complejo pero el sistema, regulado por comisiones de seguro estatales, la Comisión de Comercio Federal, y las compañías de seguro en sí mismas, ayudan al consumidor a obtener el mejor producto de seguro por el dinero. El sistema también ayuda a las companías de seguro a porporcionar una avaluación exacta de riesgo y evita reclamos fraudulentos que afectan a todos los asegurados.

Función del reaseguro 
Un ejemplo simplificado puede ayudar a ilustrar cómo el reaseguro ayuda a las compañías de seguro a equilibrar los riesgos por medio de la función de las compañías de reaseguro.

Tal vez el informe de solicitud de un cliente nuevo de una compañía de seguros requiere un seguro contra incendio que totalice $500.000 sobre una construcción ubicada en una manzana donde la compañía ya ha asumido un elevado monto de riesgo. Un criterio acertado puede dictar que la compañía suscriba no más de $250.000 sobre el nuevo riesgo. ¿Significa esto que el agente tiene que cancelar la primera póliza por $500.000 y suscribir dos nuevas pólizas por $250.000 cada una en diferentes compañías? Usualmente, no; puesto que la compañía puede usualmente reasegurar cualquier parte del riesgo que no le importa conservar para sí misma.

Precisamente como el seguro es el arreglo por el cual un individuo transfiere el riesgo a una compañía, el reaseguro es el instrumento por el cual una compañía transfiere a una o más compañías una parte de esos riesgos que ha asumido. Para proporcionar pronto y conveniente manejo de tales riesgos, casi todas las compañías mantienen acuerdos de reaseguro con otras organizaciones. Algunas organizaciones se establecen únicamente como compañías de reaseguro, manejando riesgos transferidos a ellas por otras compañías más que por dueños de propiedades individuales.

El reaseguro por lo tanto representa una medida agregada de protección de los asegurados. Reduce la responsabilidad de cada compañía por la pérdida sobre cualquier riesgo particular y es una ilustración gráfica del principio de distribución de responsabilidad. En casos de pérdida, el reaseguro no afecta los detalles del manejo de la conciliación del reclamo, lo que es la total responsabilidad de la compañía cuya póliza es guardada por el dueño de la propiedad.

Las pérdidas por incendio de interfaz pueden no ser incentivos viables para ajustar las tasas 
Para las compañías de seguro, la cantidad y frecuencia de las pérdidas no son lo suficientemente grandes para proporcionar datos válidos para el análisis (probabilidad matemática y expectativas de pérdida), especialmente en grandes áreas en las que muchas propiedades están aseguradas por muchas compañías. Cuando una compañía sufre el riesgo de perder cada casa en un área, los riesgos y pérdidas consecuentes son compartidos por todos los clientes. En algunos casos, el aumento de la prima individual puede nunca ser aplicado o no ser significativo (fracciones o centavos por cada dólar de seguro).

Cada compañía que ofrece cobertura debe tener cada producto aprobado por la comisión de seguro del estado. Si una compañía aspiró a primas más elevadas para residencias en áreas propensas a incendios destructivos (o a la inversa, tasas más bajas para aquellos que instalaron paliativos), el proceso de establecer tasas posibles y “testear” matemáticamente esas tasas (proceso interno a la compañía), proponer nuevas tasas individuales basadas en la division en zonas, y lograr que aquellas nuevas tasas aprobadas por el estado sea un proceso intimidatorio para ahorros que pueden nunca materializarse para la compañía. Además, se les requeriría a los agentes y aseguradores que realizaran mucho más trabajo de inspección y antecedentes para las pólizas individuales, por lo tanto suscribiendo menos pólizas cada año. Cada caso resulta en impactos financieros a la compañía.

Las primas de seguros pueden no ser un incentivo viable para los propietarios 
Primero, comprender y aplicar paliativos ‘Firewise’ (de protección contra incendios) en la propiedad privada es la responsabilidad del dueño de la propiedad. La falta de atención por parte de un propietario a las condiciones peligrosas en un área de incendios destructivos (u otra localización peligrosa) no debería ser la responsabilidad de nadie excepto del propietario. Si la expectativa es que los bomberos llegarán a tiempo y en cantidad suficiente con la cantidad necesaria de mangueras, agua, y equipo para proteger la estructura de uno, cuando tanto como 100 o más estructuras se están incendiando, el residente interfaz estaría bien aconsejado para comprender cómo los procedimientos y recursos de control son desplegados mejor durante incendios de interfaz propagados.

No se debería esperar que los bomberos, quienes están entrenados profesionalmente para realizar tareas específicas de supresión y rescate durante una amplia serie de emergencias, estén dandos vueltas por cada casa en una subdivision de cientos de casas moviendo o removiendo escobas, muebles de jardín, leña y otros materiales combustibles que reducirían el potencial encendido “justo a tiempo” antes que las llamas o tizones alcancen la casa.

Segundo, la noción generalizada de que los incentivos financieros de primas reducidas alentarán a los propietarios de interfaz a aplicar medidas paliativas Firewisevoluntariamente, es débil. La suposición que los ahorros de prima pueden ser la clave para alentar el cambio resultan falsas cuando, en realidad, los ahorros pueden ser insignificantes o hasta inexistentes.

Como un ejemplo de cómo esta suposición es imperfecta, supongamos que una compañía de seguro acuerda otorgar una reducción del 50% en el seguro contra incendio individual para reemplazar un techo de madera antiguo por uno no combustible. El seguro contra incendio de la casa en cuestión puede ser como mínimo $80,00 por año, ya que la mayor parte de la prima pagada por el propietario cubre valores de responsabilidad y reemplazo de los componentes estructurales. Un techo nuevo no combustible puede costar $6.000. Entonces con una reducción del 50% ($40,00 por año), el costo del techo nuevo será recuperado en sólo 150 años! Por lo tanto, el propietario descubre que el techo necesitará aún otro reemplazo mucho antes que se produzca cualquier reintegro significativo sobre el nuevo techo.

Para ilustrar más el punto (y frustrar al propietario), el seguro de la propiedad está basado en los valores de reemplazo de la casa (o sus partes), y la prima podría realmente aumentar para cubrir materiales de construcción o armaduras del techo más costosas.

Aún si la sumamente anticipada reducción de prima fuera significativa para alentar los cambios estructurales, el valor aumentado de la casa probablemente no escaparía a la atención de los asesores impositivos y el aumento resultante de los impuestos locales de la propiedad (basado en el incremento de los valores) podría superar cualquier reducción de prima.

Tercero, las compañías de seguro pueden caer o rehusarse a suscribir pólizas basadas en riesgo advertido. De este aspecto, existen dos posibilidades. Una es que las compañías pueden no suscribir pólizas basadas en la ubicación de la propiedad. Si la compañía tiene datos (y muchos de eso) para probar el caso, pueden tener buen éxito en excluir áreas completas o partes de su cobertura potencial. De otro modo, la práctica puede ser considerada como discriminatoria (en inglés: red-lining), una práctica illegal que ha sido históricamente utilizada para reducir el riesgo asegurado debido a factores socio económicos y no a datos actuariales.

La otra posibilidad es que las compañías pueden elegir no renovar las pólizas actuales para viviendas con su clase de riesgo, cuando esas pólizas vencen. En ese caso, otra compañía de seguro en una mejor posición para aceptar más riesgo probablemente entraría a suscribir la póliza (con un ajuste de la prima, por supuesto).

¿Qué sucede si todas las compañías de seguro en el estado deciden discontinuar la suscripción de las pólizas de propietarios en las áreas de interfaz? En este caso, los planes FAIR (Acceso Imparcial a las Regulaciones de Seguros, por sus siglas en inglés) pueden ofrecer seguro al aparentemente no asegurable. Aún si las compañías de seguro disminuyen la cobertura debido a la ubicación de la casa (área propensa a incendios destructivos, zona de terremotos, llanura inundable, etc.), muchos estados tienen el plan FAIR que proporcionará al propietario un seguro de propiedad, a una tasa mucho más costosa, por supuesto, basada en el riesgo y la probabilidad de pérdida. La ironía es que los planes FAIR están fundados por las compañías de seguro que han sido aprobadas para que realicen negocios en el estado.

Por último pero no menos importante, las pólizas comúnmente se refieren a reclamos por pérdidas siendo fijados sobre una base de “valor actual”. Los tenedores de la póliza deberían estar enterados que, entre varios profesionales de seguro, la definición de valor efectivo actual no está bien definida2.  El entendimiento común es que el valor efectivo actual es el costo de reemplazo menos la depreciación, pero no está claro en la definición qué se deprecia.

En la actualidad varios estados están efectuando esfuerzos para establecer una norma para el “valor efectivo real” y para clarificar cuestiones como: ¿El valor efectivo real y el valor de mercado es el mismo monto? ¿Qué sabe de la depreciación de la pérdida o del ítem dañado? ¿Qué se deprecia? ¿Se puede incluir la mano de obra y los gastos generales junto con el costo de los materiales? ¿Qué más se podría incluir?

Siguiendo los precedentes sentados en casos judiciales recientes que tratan con cancelaciones de seguros, varias comisiones de seguro estatales han comenzado a pulir la definición de “valor efectivo real” y pueden requerir que los ítems depreciables se incluyan en las estipulaciones de las pólizas.

Cualquiera sea la definición final (e incluida como depreciable) puede significar que el propietario recibe menos que lo anticipado y mucho menos que lo necesario para reemplazar la casa y su contenido.

Una vez que se comprende y acepta el rol del seguro (y cómo funciona) por los propietarios, residentes, y autoridades de bomberos, podemos comenzar a centralizarnos menos en la perspectiva de incentivos de prima substanciales y más en la promesa de reducción de pérdida al prevenir la inflamación de casa en el primer lugar. Y, la manera más efectiva de prevenir la combustión es que los residentes asuman su parte en el manejo de los riesgos de incendio destructivo alrededor de sus casas y unirse con sus vecinos para mitigar los peligros de la comunidad por medio de programas activos Firewise® Communities en cooperación con las agencias de incendio sustentadoras.

Nota Final

  1. Adaptado de Los Riesgos que Enfrentamos: Una introducción al Seguro de la Propiedad por Ackerman y Bugli, New York: Junta Nacional de Aseguradores de Incendios, 1944.
  2. Richardson, Diane W., "Valor Efectivo Real: ¿Qué es?", Claims Magazine, Agosto 2006.

James C. Smalley, miembro de la Institución de Ingenieros de Protección contra Incendios, y de la Sociedad de Ingenieros de Protección contra Incendios, Gerente, Programa Nacional de Interfaz de zona urbana/forestal y Asociación Nacional de Protección contra Incendios para Comunidades Firewise (comunidades de protección contra incendios)

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