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Cómo lo hicieron?

Esa fue la gran pregunta cuando salió la noticia en febrero que el Consejo Municipal de Las Vegas había aprobado unánimemente un requisito para incluir los rociadores contra incendios en todas las nuevas residencias con menos de 5,000 pies cuadrados construidas en la ciudad.


Me había enterado por rumores que la propuesta tenía el apoyo de la asociación local de constructores de viviendas, que era difícil de creer—por lo general constructores de viviendas y rociadores residenciales son sinónimos con aceite y agua. La industria de viviendas ha puesto un gran y caro esfuerzo para luchar contra estos requisitos; más de $500 millones supuestamente fueron usados en la última década para impedir leyes de rociadores alrededor del país, según un reciente artículo publicado por ProPublica, una agencia independiente sin fines de lucro de noticias.

Asociaciones locales de constructores de viviendas han irritado a muchos de los defensores de rociadores con los que me he topado. Los constructores de viviendas distorsionan las estadísticas de NFPA para apoyar su postura de que “alarmas de incendios solamente son protección contra incendios adecuada en nuevas viviendas” en un esfuerzo de aminorar la
necesidad de rociadores. Ellos reclaman, erróneamente, que los rociadores son caros e innecesarios debido a ambientes residenciales más seguros. Peor aun, los responsables de tomas de decisión, tienden a creer los mitos inventados por los constructores de viviendas y responden creando leyes anti-rociadores. Entonces, cuál fue la diferencia en Las Vegas? Para obtener respuestas, hable con Robert Nolan, subjefe e inspector de Las Vegas Fire & Rescue. Cuando Nolan empezó a trabajar en el departamento en el 2015, su jefe, William McDonald, expresó el deseo de una ordenanza de rociadores residenciales en la ciudad. McDonald vino de Scottsdale, Arizona, una comunidad muy admirada por defensores de la seguridad desde que aprobaron su propia ordenanza de rociadores en 1985. Como lo logró para Scottsdale, agregar rociadores a todas las viviendas nuevas en Las Vegas puede tener un gran impacto sobre la seguridad de las personas ocupando estos hogares. Realtor.com recientemente nombró a Las Vegas el mercado inmobiliario más cotizado en el país, y Nolan anticipa el desarrollo de hasta 1,700 nuevas viviendas por años para el futuro próximo.

Nolan sabía que los rociadores iban a formar parte de una amplia estrategia para reducción de riesgo de la comunidad. “No vas a tener apoyo masivo para aprobar requisitos en un segmento de ocupaciones residenciales si no estás haciendo nada en otros segmentos”, dijo. “Es un argumento muy vacío”. Uno de los segmentos de alto riesgo eran los edificios de departamentos. Para abordar el problema en esas ocupaciones, el departamento de Nolan desarrolló una colaboración con constructores de viviendas para dirigirse a barrios y poblaciones en alto riesgo de lesiones o muertes causadas por incendios. HomeAid Southern Nevada, socio de extensión comunitaria de la Asociación de Constructores Residenciales de Nevada del Sur, construye viviendas para indigentes y veteranos de guerra; a través de una colaboración con HomeAid, Nola dijo que su departamento llevó a cabo inspecciones residenciales y instalaciones de alarmas de incendio en áreas de alto riesgo mientras HomeAid dio el siguiente paso, incluyendo la instalación de rociadores, para mejorar mla seguridad de algunas de las casas. Esta colaboración abrió las puertas para conversaciones sobre un requisito de rociadores residenciales, dijo Nolan.

La ley de Nevada requiere el encargo de un análisis de costobeneficio de rociadores antes de aprobar la ordenanza. Las Vegas Fire & Rescue encargo el informe en el 2016 que fue desarrollado por la Universidad de Nevada, Las Vegas, para abordar los temas de costos de instalación, preocupaciones de incendios en el nuevo ambiente residencial, y el impacto de salvar vidas de los rociadores. El informe concluyó que “el Consejo Municipal de Las Vegas debería aprobar inmediatamente” una ordenanza de rociadores contra incendios. El estudio también determinó que, debido a los crecientes valores de las residencias, “los [costos] de los sistemas de rociadores contra incendios se amortizarían dentro de los primeros 12–18 meses de la compra de la vivienda”. El informe, sin embargo, fue simplemente el primer paso. “En ningún momento le dijimos [a la Asociación de Constructores Residenciales de Nevada del Sur], ‘Hey, los vamos a pasar por arriba’—eso nunca fue una opción para nosotros, y no debería ser la táctica de nade”, dijo Nolan. “Aprendimos a través de negociaciones que querían y que era importante para ellos. Y pudimos darles la mayoría de esas cosas”. A la cima de la lista de deseos de los constructores de viviendas estaba un compromiso de que los requisitos de rociadores no irían más allá de los requisitos en NFPA 13D, Instalación de Sistemas de Rociadores en Viviendas Uni- y Bi-familiares y Casas Prefabricadas, ya que poner rociadores en áreas de la vivienda no estipulada en NFPA 13D puede subir los costos de instalación. Los bomberos apoyaron este deseo. A lo largo de los próximos siete meses de negociaciones, los bomberos también educaron a la asociación de de constructores de viviendas sobre “permutar por valor mayor”, incentivos financieros disponibles para constructores que instalan rociadores en nuevas viviendas. Usando costos laborales y de material específicos a Las Vegas, Nolan dijo que la asociación de constructores residenciales pudieron monetizar las permutaciones por valor mayor, incluyendo menores costos para reducciones de ancho de calles y al tener que instalar menos hidrantes. Los hallazgos fueron incorporados en un informe actualizado de UNLV publicado este año. La colaboración funcionó. Con apoyo por lo rociadores por ambas partes, el Consejo Municipal de Las Vegas lo aprobó unánimemente. Las permutaciones por valor mayor fueron incorporadas en un convenio firmado por gestor municipal de Las Vegas y la Asociación de Constructores Residenciales de Nevada del Sur], ‘Hey, los vamos a pasar por arriba’—eso nunca fue una opción para nosotros, y no debería ser la táctica de nade”, dijo Nolan. “Aprendimos a través de negociaciones que querían y que era importante para ellos. Y pudimos darles la mayoría de esas cosas”. A la cima de la lista de deseos de los constructores de viviendas estaba un compromiso de que los requisitos de rociadores no irían más allá de los requisitos en NFPA 13D, Instalación de Sistemas de Rociadores en Viviendas Uni- y Bi-familiares y Casas Prefabricadas, ya que poner rociadores en áreas de la vivienda no estipulada en NFPA 13D puede subir los costos de instalación.

Los bomberos apoyaron este deseo. A lo largo de los próximos siete meses de negociaciones, los bomberos también educaron a la asociación de constructores de viviendas sobre “permutar por valor mayor”, incentivos financieros disponibles para constructores que instalan rociadores en nuevas viviendas. Usando costos laborales y de material específicos a Las Vegas, Nolan dijo que la asociación de constructores residenciales pudieron monetizar las permutaciones por valor mayor, incluyendo menores costos para reducciones de ancho de calles y al tener que instalar menos hidrantes. Los hallazgos fueron incorporados en un informe actualizado de UNLV publicado este año. La colaboración funcionó. Con apoyo por lo rociadores por ambas partes, el Consejo Municipal de Las Vegas lo aprobó unánimemente. Las permutaciones por valor mayor fueron incorporadas en un convenio firmado por gestor municipal de Las Vegas y la Asociación de Constructores Residenciales de Nevada del Sur. Nolan dijo que la ciudad todavía necesita adoptar oficialmente sus códigos actualizados de incendio y construcción antes de que entren en vigencia los requisitos de rociadores. Nolan describe el proceso de Las Vegas como un “modelo de colaboración, no extorsión”—uno similar a lo que ocurrió en California en el 2010, cuando se promulgaron requisitos a nivel estatal de rociadores contra incendios luego de discusiones con los constructores de viviendas. “Si los bomberos están dispuestos a conocer a las asociaciones de constructores de viviendas [y demuestran] un interés genuino de descubrir cuales son sus preocupaciones—en vez de empezar diametralmente opuestos— creo que pueden encontrar éxito usando el modelo de Las Vegas”, dice Nolan.

 

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