El Desafío de Airbnb
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El Desafío de Airbnb

Por Angelo Verzoni

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A medida que se expanden los servicios de alquiler temporario de Airbnb y de otras empresas, estas pasan a incluir una amplia variedad en el tipo de propiedades que ofrecen, presentando importantes desafíos de reglamentación ante la incertidumbre sobre cuál es el nivel de seguridad que deberían proveer tales espacios.

Por Angelo Verzoni

Cuatro años atrás, Eve Medina escribió un relato sobre su aterradora estadía en un departamento de Airbnb. En un artículo en la plataforma Medium de publicaciones online, detalló cómo ella y su pareja hicieron uso del mercado virtual, mediante el cual los propietarios rentan sus propiedades a huéspedes que buscan una alternativa en lugar de alojarse en un hotel u otro tipo de acomodación, para alquilar una cabaña en un remoto bosque de Ontario, Canadá. Luego de caminar entre la nieve, siguieron las instrucciones del propietario para recoger la llave e ingresar a la cabaña, la cual describió como “una casa en un árbol, sólo que estaba firmemente plantada en la tierra.”

De entrada, Eve se sintió inquieta respecto de la propiedad. La cabaña contaba con una estufa a leña en el primer piso, y la chimenea serpenteaba a través del cielorraso hasta el dormitorio del segundo piso, pasando a un pie de distancia de la cama antes de desaparecer por el techo. Eve y su pareja registraron la presencia de un extintor de incendios colgando de la pared. En broma, Eve le envió a una amiga un mensaje de texto, diciéndole que moriría allí, y le adjuntó al mensaje una serie de emoticones con el símbolo del fuego.

Esa noche, la pareja se despertó con la cama echando humo y segundos después, se encendía. “Nuestras mantas parecían leña alimentando las llamas que se movían hacia arriba,” cuenta Eve, agregando que era difícil respirar y ver. Su compañero corrió hasta el extintor de incendios, y combatió el incendio con lo poco que quedaba dentro del tanque. “Dos chorros, sólo quedan dos cortos chorros,” cuenta. “Pero suficientes para largarnos de aquí.”

Según airbnb.com, en cualquier noche dada, 2 millones de personas duermen en propiedades rentadas a través de este servicio en unas 65,000 ciudades en todo el mundo. Existen más de 4 millones de listas activas en 191 países. “¿Qué es lo que hace que todo eso sea posible?”, se lee en su sitio web. “La confianza.”

A la luz de un nuevo estudio publicado en mayo último en la revista Prevención contra Lesiones, esto no es muy alentador ya que en el estudio constató la falta de medidas de seguridad contra incendios y seguridad humana en las propiedades de Airbnb en 16 ciudades de los EEUU, entre ellas, Nueva York, Los Ángeles, Boston, y San Francisco. Los investigadores analizaron unas 121,000 de las aproximadamente 600,000 listas de Airbnb en los EEUU; el 20 por ciento de los propietarios no informaron sobre la presencia de alarmas de humo, el 42.5 por ciento no informó sobre la presencia de alarmas de dióxido de carbono (CO), 58 por ciento no informó sobre la presencia de extintores, y el 64 por ciento no informó contar con botiquines de primeros auxilios. “Esto realmente resulta sorprendente dado que la mayoría de las muertes por incendio e intoxicaciones con monóxido de carbono ocurren en entornos residenciales” cuenta a Reuters la co-autora del estudio Vanya Jones, del Johns Hopkins Bloomberg School of Public Health.

El resultado del estudio coincide con el momento presente en el que en las ciudades de todo el mundo se están rentando propiedades en forma temporaria a través de Airbnb y otros portales. Pero tal como han aprendido algunas comunidades, es más fácil hablar que hacer cumplir la normativa de este nuevo y particular tipo de uso edilicio.

“Sucede que en estos tiempos, cuando enviamos inspectores de edificios a hacer sus recorridos, ellos se están encontrando con cosas nunca antes vistas,” dice Keith Burlingame, director del Consejo de Apelaciones y Revisión de Códigos de Seguridad contra Incendios de Rhode Island. Desde el comienzo, la clasificación de estas propiedades constituye el desafío más importante con el que nos enfrentamos.”

Clasificando lo nuevo

¿Qué son estas propiedades? Desde que las empresas de alquiler temporario, tales como Airbnb comenzaron a proliferar hace algunos años, esa es la pregunta que funcionarios edilicios y oficiales de códigos de incendio han estado haciéndose en un esfuerzo por encontrar una respuesta. ¿Son hoteles? ¿Son propiedades residenciales? ¿O resultan ser algo totalmente diferente?

No hay mucho que pueda rescatarse en los códigos más utilizados en este sentido. El Código Internacional de Construcción (IBC), por ejemplo, denomina de ocupaciones residenciales “transitorias” a los lugares en los que los ocupantes no permanecen más de 30 días. Esta amplia definición pareciera encajar en los alquileres de Airbnb y de propiedades similares. Pero como también incluye a hoteles y pensiones como ejemplos, un argumento podría ser que la mayoría de las propiedades de Airbnb no son lo suficientemente similares a un hotel como para compartir la misma normativa.

Esa es la lógica a la que Burlingame subscribe. Me contó en mayo que los funcionarios del código de construcción en la pequeña ciudad costera de Newport, Rhode Island, habían estado clasificando las propiedades de alquiler temporario bajo la normativa del IBC, en lugar de clasificarlas bajo el Código Internacional Residencial que se aplica a viviendas unifamiliares y bi familiares. Esto significa, al igual que los hoteles, que se les requiere que cuenten con rociadores contra incendio y que cumplan otros requisitos de seguridad humana de accesibilidad y egreso. Sin embargo en realidad, esto no está ocurriendo. Utilizando el sitio web de la empresa para realizar una búsqueda de propiedades ofrecidas por Airbnb en Newport encontramos más de 300 propiedades disponibles, algunas de las cuales ni siquiera dicen contar con alarmas de humo. (No existe la opción de informar rociadores).

Existen demasiadas de estas propiedades esparcidas en pueblos densamente poblados de turistas, algunas en edificios que tienen más de 100 años de antigüedad, como para hacer cumplir la clasificación del IBC, dice Burlingame, motivo por el cual él y otros miembros del Consejo de Códigos de Incendio no lo respaldan. “Siempre hemos tomado la postura de que si se renta una vivienda unifamiliar a cualquier persona por un período de tiempo cualquiera, sigue siendo una vivienda unifamiliar,” dice. “Algunas personas tienen alguna consciencia en relación a la seguridad contra incendios, pero hay que considerar el panorama global de la gran mayoría, con lo cual cabe preguntar: ¿en qué difiere rentar una propiedad de Airbnb a alguien por menos de 30 días, de rentársela a alguien por una temporada de seis meses?”

GettyImages 452897420¿HOTEL CALIFORNIA? Activistas por la vivienda en San Francisco protestan por la conversión de un edificio de departamentos en unidades de alquiler temporario para Airbnb. Promotores de la seguridad han citado entre otros, los riesgos de incendio, como parte de las inquietudes a medida que la cantidad y tipo de propiedades residenciales dedicadas a alquiler temporario aumenta en todo el país. Fotografía: Justin Sullivan/Getty

Al igual que los códigos del Consejo Internacional de Códigos, así como los de NFPA, entre ellos, el NFPA 5000®, Código de Seguridad y Construcción de Edificios y NFPA 101®, Código de Seguridad Humana, dejan librada a criterio de la jurisdicción la decisión sobre clasificar las propiedades de alquiler temporario como hoteles, propiedades residenciales, o alguna otra cosa. “En la actualidad no existe un tipo específico de ocupación en los códigos, ni veo que pueda convertirse en un tipo específico de ocupación,” cuenta Robert Solomon de la división de Protección y Sistemas contra Incendio de NFPA. Él compara la situación con la del momento en que los condominios cobraron mayor popularidad en la década del 70. Algunos los consideraban como un tipo de ocupación cuando en realidad constituyen apenas una forma de pertenencia legal de un tipo particular de espacio edilicio, dice Solomon.

Para complicar aún más la cuestión de cómo clasificar las propiedades de alquiler temporario utilizando los códigos, existe la amplitud y variedad de escenarios que se presentan a través del modelo de negocio de Airbnb. Existen propietarios que rentan uno o dos dormitorios de una vivienda unifamiliar, o que rentan una vivienda unifamiliar completa. Otros rentan un apartamento o condominio en un edificio aún más grande. Recientemente, edificios completos de departamentos o condominios han sido dedicados a los alquileres temporarios para múltiples inquilinos.

Es este último escenario el que inquieta a los funcionarios de los códigos de incendio y de construcción. “Si usted es propietario de un edificio con 15 departamentos y usted renta las 15 unidades bajo la modalidad del alquiler temporario, usted ha creado un hotel y ha pasado por alto todas las reglamentaciones aplicables a los hoteles,” dice Adam Miceli, sub jefe de bomberos en Rockland, Maine, un pequeño pueblo costero donde los propietarios que rentan sus espacios a través de Airbnb han estado compitiendo con propietarios de posadas y albergues que hace años brindan cama y desayuno para atraer huéspedes. “La única diferencia es que con el edificio de departamentos el huésped contará con una cocina en cada unidad, de modo que para nosotros, eso es más peligroso, en vez de ser menos peligroso que un hotel”.

Airbnb Altibajos

Consciente del daño potencial, en el 2016 la ciudad aprobó una ordenanza en parte prohibiendo el alquiler temporario de más de una unidad en un edificio de departamentos. Otras ciudades—entre ellas San Francisco, el lugar de nacimiento y la actual sede de Airbnb—recientemente impuso restricciones similares, citando más que nada una inquietud de índole ética: evitar que propietarios desalojen a los inquilinos de manera ilegal para poder rentar todas sus unidades en sitios como el de Airbnb y obtener un rédito mayor.

La ordenanza de Rockland también requiere que todas las propiedades de alquiler temporario cumplan con un mínimo de requisitos establecidos por la ciudad para viviendas unifamiliares y bifamiliares, tales como contar con alarmas de humo, sin embargo la ciudad no inspecciona todas estas propiedades. Al igual que Burlingame, Miceli dice que comprende las limitaciones del departamento de bomberos para comenzar a imponer requisitos estrictos y no tradicionales sobre las propiedades tales como sobre antiguas viviendas unifamiliares, especialmente en una ciudad como Rockland que cuenta con recursos mínimos de inspección. “Con o sin Airbnb, existe aún la creencia de que los propietarios son los reyes del Castillo” y no permitirán que nadie venga y les diga qué hacer, dice Miceli.

Educando a huéspedes y anfitriones

Dado que las jurisdicciones aún no han llegado a ninguna respuesta clara ante la emergencia en alquileres temporarios, NFPA entre otros subrayan la importancia de la educación tanto para consumidores como para anfitriones que eligen rentar este tipo unidades en portales como el de Airbnb. “Los consumidores necesitan estar más que atentos a las medidas de seguridad", dice Lisa Braxton, especialista en educación pública en NFPA. “Es necesario que conozcan las medidas de seguridad con las que cuenta el lugar antes de contratar un espacio por Airbnb”.

En el sitio web del servicio, los potenciales inquilinos pueden filtrar las propiedades disponibles por sus amenidades, entre ellas, alarmas de humo y de CO— al que el sitio se refiere como “detectores,” un término común e incorrectamente utilizado para describir las alarmas residenciales. Si bien los usuarios no pueden aplicar filtros tales como de extintores de incendio o botiquines de primeros auxilios, sí pueden chequear las propiedades individualmente para ver si incluyen este tipo de alarmas como amenidades antes de reservar. No hay manera de ver si la propiedad cuenta con rociadores de incendio, pero los usuarios pueden enviar un mensaje al propietario con la pregunta que deseen realizar sobre protección contra incendios y seguridad humana antes de efectuar la reserva.

Miceli coincide en que la educación pública es clave para mantener a la gente segura en el nuevo mundo de los alquileres temporarios. “Quien renta una propiedad de manera temporal podría quizás nunca familiarizarse con las particularidades de la vivienda,” dice. “De modo que en verdad lo que necesitamos es reglamentar el sentido común.”

AP 625964775781 2HUÉSPED, PROTÉGETE A TÍ MISMO En ausencia de normas y prácticas uniformes, los funcionarios de seguridad exhortan a los usuarios de servicios tales como el de Airbnb a desempeñarse como si fueran sus propios promotores de seguridad al momento de seleccionar y ocupar instalaciones. Foto / Jens Kalaene/picture-alliance/dpa/AP Images

La experiencia ha sido similar en Cambridge, Massachusetts. Hace aproximadamente un año, la ciudad, ubicada del otro lado del Charles River de Boston, aprobó una ordenanza que regula las propiedades de alquiler temporario. Pero Chris Towski, uno de los miembros del personal de prevención de incendios en el Departamento de Bomberos de Cambridge, dice que esto no significa que todas las propiedades estén siendo inspeccionadas. La responsabilidad que recae sobre los propietarios de los espacios que se alquilan a través de Airbnb, es la de cumplir con los mismos códigos de edificación que si la propiedad no fuera utilizada para el alquiler temporario, así como de brindar algunas medidas adicionales tales como la de proveer planos con rutas de escape de incendios de la misma manera en que lo requieren los hoteles. No obstante, Towski no supone —ni lo espera—que cada propietario haga su parte.

Para el departamento de bomberos de la ciudad, Towski dice que la inquietud se relaciona menos con el entorno construido que con la carga y el comportamiento de los ocupantes, especialmente en la medida que los bomberos responden a incidentes tales como incendios estructurales residenciales. “Como bombero, uno ve una construcción clásica de tres pisos y uno piensa, OK, hay tres familias allí dentro—pero ahora hay otras personas ocupando esos espacios, de modo que podría haber un mayor volumen de ocupación,” dice Towski.

El hacinamiento en alquileres temporarios es una preocupación que muchas ciudades han expresado desde que negocios como el de Airbnb comenzaron a emerger. Al igual que Miceli, Towski también dice que existe una inquietud sobre el hecho de que los huéspedes no se toman el tiempo para tomar nota de las medias de seguridad ni de las salidas en propiedades de alquiler temporario. Y a diferencia de una fiesta en una casa, que podría tener una carga de ocupantes similar y mayor que la habitual, en el caso de los espacios temporarios probablemente no haya nadie en la propiedad que conozca en profundidad el funcionamiento de la casa y de sus espacios y que pueda indicar a los ocupantes el camino hacia la seguridad, agrega.

Cuando se trata de educar a los propietarios que rentan a través de Airbnb sobre la importancia de cumplir con los códigos de edificación necesarios y de contar con medidas de seguridad contra incendios y seguridad humana, Miceli dice que él ha encontrado mucha resistencia pero que en algunos casos ha sido posible persuadirlos mediante la mención de las potenciales implicancias legales de rentar un espacio inseguro. “Una vez que se comienza a hablar del riesgo, comienzan a prestar atención,” dice. “Cuanto más hablamos sobre el tema, más podemos lograr que algunos propietarios atiendan la seguridad en sus propiedades, especialmente aquellas más reacias al riesgo, sin embargo siguen existiendo personas que dicen “que es su casa, y que tienen el derecho de hacer lo que desean” con su propiedad.

Algunos anfitriones de Airbnb no necesitan de ese empujón. En mayo envié mensajes utilizando el sitio web de Airbnb a varios propietarios que informaban contar con alarmas de humo y de CO, extintores de incendio y botiquines de primeros auxilios. Si bien ninguno de ellos aceptó mi pedido de visitar sus propiedades, un par me respondió explicando por qué preferían incluir estas medidas. Un propietario de la zona de Cambridge dijo que prefería contar con estas medidas dado que consideraba sería lo que cualquier persona responsable haría. “Creo totalmente que la seguridad está primero,” dijo otro de Newport. “Yo estoy en el ámbito médico, cualquiera puede hacerse daño”.

Airbnb en sí misma ha tomado medidas para brindar mayor seguridad en sus propiedades mediante el trabajo con los propietarios. “Frecuentemente brindamos talleres de seguridad a cargo de los principales expertos locales dirigidos a los anfitriones y les brindamos instrucciones de seguridad online con información local importante para sus inquilinos,” dice el sitio web de Airbnb. “Los propietarios también pueden solicitar una alarma de humo y de monóxido de carbono de manera gratuita para sus viviendas”.

Aun así, en el caso de Eve, luego del susto de Canadá, ella ha decidido tomar la seguridad en sus manos cuando se aloja en propiedades de Airbnbs—y esta es, sin duda una buena medida para cualquier consumidor.

“Cuando se trata de la propia seguridad, no hay que asumir que todos los detalles ya han sido contemplados,” escribe Eve en el artículo de Medium. “Hay que empacar hasta lo que parece más trivial en el botiquín de primeros auxilios, hacer una nota mental de dónde encontrar los elementos de seguridad (ej., el extintor de incendios), verificar las baterías de las alarmas de humo, etc. No hay que sentir vergüenza de mantener las conversaciones necesarias con el propietario sobre las medidas de seguridad. Esto es especialmente necesario… cuando el lugar está fuera de la red eléctrica en algún lugar medio extravagante, (lo cual constituye un atractivo punto de venta para las propiedades en Airbnb), que a su vez presenta un riesgo potencial para quienes las rentan. Las experiencias a través de Airbnb son en general excelentes, y en muchos casos compiten y superan diez veces la experiencia en un hotel, pero definitivamente, no cumplen con las mismas reglamentaciones de seguridad. Y en ocasiones, no cumplen con ninguna.”

ANGELO VERZONI es redactor del NFPA Journal.

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